Fulvia Meirosu
Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in ultimul trimestru al anului este estimat la 514 milioane de euro, in timp ce volumul total al investitiilor inregistrat in 2014 este estimat la aproximativ 1,3 miliarde de euro, a doua cea mai ridicata valoare din istorie. 2015 arata promitator, datorita unui numar ridicat de proprietati din toate segmentele pietei aflate in faze avansate de negociere, potrivit unui raport JLL.
Cele mai mari tranzactii au fost achizitia de catre NEPI a Promenada Mall pentru aproximativ 148 de milioane de euro si achizitia de catre P3 a Europolis Park, pentru mai mult de 100 de milioane de Euro. Globalworth, cel mai activ cumparator din 2014, a reusit sa securizeze in T43 cladiri de birouri: Nusco Tower, Green Court A si Unicredit HQ pentru o valoare combinata de aproximativ 133 milioane de euro.
In 2014, activitatea tranzactionala a fost axata pe proprietati de retail (peste 40% din total) urmate de birouri (35%). Piata proprietatilor industriale a revenit in lumina reflectoarelor in 2014, cu un numar important de tranzactii, si se bazeaza pe fundamente serioase pentru a surprinde pozitiv in 2015.
Un nou trend aparut in piata a fost vanzarea creditelor neperformante ale bancilor active din Romania. In total, imprumuturi cu o valoare nominala de aproape 2 miliarde de euro, din care o parte garantate cu proprietati imobiliare, au fost tranzactionate, iar valoarea acestui tip de tranzactii ar putea creste in 2015. Este probabil ca multe din aceste proprietati sa fie puse catre vanzare in viitorul apropiat, crescand astfel oferta de produse secundare, se arata in raportul JLL.
Yieldurile au coborat usor in 2014. Continuarea acestui trend depinde de scaderea dobanzilor bancare deoarece diferenta dintre yieldurile din Romania si restul tarilor din CEE este in acest moment anulata de diferenta dintre dobanzile bancare care afecteaza in mod deosebit cumparatorii care apeleaza la imprumuturi.
Interesul din ce in ce mai crescut al investitorilor noi sau deja existenti care monitorizeaza activ piata cel mai probabil va anima activitatea tranzactionala si va cataliza startul uni nou ciclu de dezvoltare, estimeaza specialistii JLL.
Băncile active în România au vândut anul trecut credite neperformante cu o valoare nominală de aproape două miliarde de euro, din care o parte garantate cu proprietăţi imobiliare, iar valoarea acestui tip de tranzacţii ar putea creşte în 2015, estimează compania de consultanţă imobiliară JLL.
“Un nou trend apărut în piaţă a fost vânzarea creditelor neperformante ale băncilor active din România. În total, împrumuturi cu o valoare nominală de aproape 2 miliarde de euro, din care o parte garantate cu proprietăţi imobiliare, au fost tranzacţionate, iar valoarea acestui tip de tranzacţii ar putea creşte în 2015. Este probabil ca multe din aceste proprietăţi să fie puse către vânzare în viitorul apropiat, crescând astfel oferta de produse secundare”, se arată în cel mai recent raport publicat de JLL.
Potrivit companiei, yieldurile (randamentele investiţionale, care arată în câţi ani poate fi recuperată investiţia într-un proiect imobiliar) au coborât uşor anul trecut, iar continuarea acestui trend depinde de scăderea dobânzilor bancare.
“Diferenţa dintre yieldurile din România şi restul ţărilor din Europa Centrală şi de Est este în acest moment anulată de diferenţa dintre dobânzile bancare care afectează în mod deosebit cumpărătorii care apelează la împrumuturi. Interesul din ce în ce mai crescut al investitorilor noi sau deja existenţi care monitorizează activ piaţa cel mai probabil va anima activitatea tranzacţională şi va cataliza startul uni nou ciclu de dezvoltare”, apreciază consultanţii JLL.
Volumul tranzacţiilor înregistrat în 2014 este estimat de JLL la aproximativ 1,3 miliarde de euro, a doua cea mai ridicată valoare din istorie, iar 2015 este considerat de companie promiţător, “datorită unui număr ridicat de proprietăţi din toate segmentele pieţei aflate în faze avansate de negociere”.
În ceea ce priveşte activitatea de dezvoltare, dar şi de închiriere în acest an, analiza JLL indică o activitate intensă pe toate segmentele pieţei.
Astfel, oferta de noi spaţii de birouri care urmează să fie finalizate în 2015 este de circa 120.000 metri pătraţi, o valoare similară cu cea înregistrată în 2014. Şi în ceea ce priveşte preluarea de spaţii, consultanţii JLL mizează pe un nivel similar cu cel de anul trecut şi din 2013, respectiv circa 300.000 metri pătraţi, însă cu un număr mai mare de pre-închirieri.
JLL estimează că rata medie de neocupare va scădea uşor în 2015, în condiţiile în care aceasta a atins în 2014 mimul ultimilor şase ani, respectiv 13,3%, datorită proiectelor nou livrate cu suprafeţe mari preînchiriate şi cererii puternice. Raportat la un stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti la 2,16 milioane metri pătraţi, peste 287.000 metri pătraţi de birouri sunt goale.
Pe piaţa de retail, JLL mizează pe deschiderea a trei centre comerciale (Coresi Retail Park, Mega Mall şi Timişoara Shopping City), cu o suprafaţă de aproximativ 167.000 metri pătraţi. Dintre acestea însă, doar Coresi Retail Park (cu o suprafaţă închiriabilă de 45.000 metri pătraţi), dezvoltat de către Immochan în Braşov şi Mega Mall (72.000 metri pătraţi), din estul Bucureştiului, dezvoltat de NEPI, sunt în fază finală de construcţie. Pentru Timişoara Shopping City (50.000 metri pătraţi) anunţat de NEPI, lucrările de construcţie încă nu au început.
Spre comparaţie, în 2014 au fost finalizate proiecte de retail totalizând 70.000 metri pătraţi, cea mai mică ofertă de centre comerciale noi din 2006 până în prezent.
Pe piaţa spaţiilor industriale, atractivă anul trecut pentru investitorii în active imobiliare, JLL se aşteaptă la continuarea creşterii cererii datorită performanţelor bune ale economiei, ceea ce ar împinge rata de neocupare în jos.
“Cererea ar putea fi concretizată prin mai multe contracte ale companiilor logistice şi din comerţul on-line. Aceasta ar putea aduce un val de noi dezvoltări în 2015, în special în Bucureşti. Dezvoltatorii deja existenţi sau nou intraţi (precum P3) vor urmări să securizeze cât mai multe pre-închirieri. Chiriaşii industriali vor continua să se dezvolte în România, iar trendul stabilit pe cererea pentru spaţii “build to suit” (la cererea chiriaşilor, n.r.) va continua”, se afirmă în raport.
Datorită nivelului scăzut al ofertei şi de revigorarea cererii, rata medie de neocupare a scăzut în ultimul trimestru al anului trecut la un nivel sub 10% în Bucureşti şi 12% în întreaga ţară, dintr-un stoc de aproximativ 1,9 milioane metri pătraţi, din care un milion metri pătraţi în şi lângă Bucureşti.
Chiriile pe toate segmentele de piaţă s-au menţinut anul trecut, trend care va continua şi în acest an.
